九成房企销售未达标 ， 今年最大压力仍是融资

近日，房企年报季拉开帷幕，九成房企已完成2018年度销售目标，但也有首创置业等企业未达标。不管去年业绩达没达标，在制定2019年业绩目标时，众多企业选择了谨慎对待，调低了发展增速，有的甚至还低于上一年的目标。

首创置业曾提出“2019年销售额争取突破1000亿元”的目标，在去年业绩未达标之后，今年的业绩会上，将2019目标降为了800亿元。九龙仓集团将今年的销售目下调为了180亿，相比去年220亿的目标，减少18%。甚至在2018年表现相当不错的越秀地产，41.1%的销售增长额，也仅仅让其设定了18%的目标增长率。

如果说经济变化期是对企业的洗礼筛选的话，那么经济平稳期则是企业的沉淀分层。去年的楼市变革，有不少房企破产，惨遭市场淘汰，而存活下来的企业在楼市平稳期的表现是：近九成的企业按时达成了年度目标，一成企业未达标，整体看，去年楼市表现良好，但其背后蕴含的是，房企日渐分层的趋势。

据中国指数研究院数据显示，2月16日上海兆成房地产开发公司，西郊金茂府项目开盘去化率高达95%。相比之下，3月8日上海碧行房地产开发有限公司，东宸源著项目开盘去化率仅为47%。除了上海，杭州、南京、苏州等华东各地区地区项目去化差异显现，分化趋势明显。

当然，如今房地产开发商谨慎制定企业目标，不仅和宏观经济运行环境有关，更与中观行业发展表现和微观消费倾向有密不可分的关系。

2017年和2018 年GDP的实际增速分别为6.8%和6.6%，均超过了6.5%的设定目标，今年GDP的增速目标设定为6%-6.5%区间，从GDP的设定目标来看，虽说经济维稳，但是经济运行速度放缓是事实，经济依旧面临着下滑压力，那么也就意味着，房地产行业的发展没“东风”可借，只能依靠“人和”。

刚刚闭幕的两会，针对房地产领域的工作，住建部部长在会议上再次强调了，楼市长期、持久坚持的政策导向：楼市将仍以“稳”为基调，楼市调控将仍坚持“房住不炒”的原则。据中国指数研究院数据，1-2月商品房销售面积下滑、销售额增幅缩小，虽说开发投资额有所增长，但新开工面积增速大幅回落。而资金方面，国内贷款、自筹资金双双下滑，资金回款存压，总体而言未来房企压力依旧较大，这种压力或将持续。

正如凯恩斯所主张的，经济的发展是靠需求拉动的。过去几十年，房地产的发展很大程度上得益于旺盛的购房需求。但是由虚高需求推高的房价正在不断反噬着市场上的有效需求。高杠杆的消费在经济下行周期，只能宣告终结。据国家统计局数据，1-2月，消费增速由9%下滑到8.2%，将时间周期拉长，可以看出居民消费增长速度从2018年年初至今，总体呈现出波动下滑趋势，消费增长力疲弱。

从房地产行业发展的宏观、中观、和微观环境来看，开发商谨慎制定企业目标似乎是充分合理的。但是窃以为，2019年房地产行业发展最大压力来源将仍旧是融资。

为了继续深化逆经济周期调控政策，扶持中小企业和民营企业发展，从两会的表述来看，将会加大对中小银行的定向降准力度，大型商业银行的小微企业贷款额要增长30%以上。针对中小企业等实体经济的普惠金融也再次提及。与此同时，3月9日，银保监会主席再次强调房地产的金融风险防范问题，明确表示将对房地产贷款严格控制，防止影子银行等带有投资投机性质的资金流入房地产领域，而从最新数据看，1-2月，房企到位资金已经在收窄。

不得不提的是，继房地产增长拉下手刹后，科创板本轮的疯涨，吸收了资本市场上大量游荡的资金，加之政策上“扶实”倾向，房地产融资在短期内或将会雪上加霜。但是需要看到的是，不论是科创板还是普惠金融，国家对实体经济的态度已然如司马昭之心，在此风口下，房企理应也只能“谨言慎行”。(作者系应用经济学博士后)

作者：盘和林经济观察