小户型投资的正确打开方式

□黄嘉琳

第四季度以来，随着房地产投资的逐步回归以及市场中SOHO、单身公寓等产品推盘量的增加，不动产投资再一次进入大众的视线。泉州中骏商城、东海泰禾广场、泉州星光耀广场等项目的小户型投资产品均在市场中发声，并取得了不同程度的热销。

值得关注的是，在这一波投资型小户产品的热潮中，房企们开始针对目前市场中投资产品存在的弊端进行改进和创新，引发了投资者和业界关于小户型投资产品新价值点的探讨，也增加了市场对于小额不动产投资的信心。

SOHO面市量大 引发增值前景担忧

SOHO这种产品曾经因为“不限购不限贷”，“可办公可居住”的双用功能而被市场广为追捧，尤其是在房地产政策较为严厉的时期，它曾经一度成为投资者的不二选择，创造了不少热销神话。然而，纵观如今房地产的政策环境和市场形势，我们不难发现，类似取消限购这类的系列政策桎梏，使SOHO不再拥有投资特权，而市场中不断涌进的各类SOHO产品更是大大超出了目前的需求，一般的SOHO产品面临高库存的压力，陆续有项目通过促销等方式去化，未来的增值前景开始受到质疑。

除此之外，如今市场上有不少小户型投资产品立足于大型商业综合体，尽管未来的人流和辐射力有保障，但也面临着城市发展模式以及商圈繁华所需要承担的时间成本问题。因此，投资者在很长一段时间里，对传统SOHO产品的投资前景产生了担忧。

如何在原有产品的基础之上正确打开小户型产品的投资前景?不少拥有大量SOHO产品的项目都在寻找这样一把开启的钥匙。而这一轮的市场热销，也让投资者看到了新的价值点。泉州中骏商城“小户+学位”的结合算是一大创新。众所周知，学区是目前置业需求最重要的因素，在老城区，优质的学区房甚至出现一房难求的现象，因此，可以享受优质教育资源、带有学位的小户公寓抗跌性有保障，而且目前属于市场的蓝海地带，价格处于低位，增值空间大，成为投资者聚焦的热点产品。

提供可见市场需求 易于出租保长线收益

无论是住宅还是SOHO投资，除了本身物业的增值之余，出租是保证投资回报的主要方式。11月底，随着国务院出台生活性服务业指导意见，“积极发展短租公寓、长期公寓等细分业态”，首次把公寓定性为生活性服务业，并给予各方面的政策支持。这对小户型公寓的投资者来说，无疑是极大的利好，投资回报率将有望在税收等政策的支持下进一步提升。

而市场中投资者对小户型长线出租难易程度的考量也成为是否出手的关键因素。为此，房企们为了给客户创造可见的市场需求，纷纷从各方面提升小户型产品的附加值。东海泰禾广场引入全程托管服务，泉州星光耀广场的SOHO依托开发商的资源优势，将创立创新企业的商务办公聚集地。星浩资本泉州公司营销副总经理梁志森认为，泉州产业底蕴深厚，创业氛围浓厚，企业对办公环境要求的提升是一种必然趋势，办公需求会越来越高，星光耀SOHO产品正是基于这种市场需求。

另外，泉州中骏商城的“创新学位小户”则在市场租赁需求和容量方面进行了更进一步的定位。针对目前泉州住宅尚未“禁商”，办公市场受到挤压等问题提供了更为清晰的投资增长点。中骏置业泉州区域公司高级企划经理蔡瑞认为，投资品的市场出租行情是实现投资效益的关键因素。就住宅而言，市场需要考虑出租成本，而从办公角度来看，泉州距离商务办公集群化还有一段很长的距离。此次推出的“超能学位小户”，在立足学区的同时，也充分考虑了周边江南新城的市场需求，学校、医院、一千多家企业和三百多家汽车4S店等的市场，将为投资者提供最直观可见的市场需求，保证长线持有的收益率。

植入各种价值 实现易转手

在本报发起的关于投资理财话题的探讨中，不少读者在考虑不动产投资前，都会产生担忧，“投资房地产保值增值很关键，但是二手买卖的难易程度也很重要。如果只是房子升值了，却有价无市，无法在短时间内进行转手交易，那么投资效益也会大大下降。”可见，在目前的投资市场，物业的盘活率已经开始受到更大程度的关注。低总额、盘活率高的产品更受青睐。

针对这个问题，一直以来，房企们也试图通过各种价值的植入，来增强投资者的信心。世茂集团一直致力于“云平台”的建设，其中不乏对物业转手和租赁的服务，而类似SOHO和酒店式公寓等产品，开发商则更加注重商圈的建立和资源的引入，来提升物业的价值。而近期市场中的小户型公寓由于引入了“学区房”的概念，转手变现的能力提升，也令投资者眼前一亮。泉州中骏商城、中骏四季阳光“创新学位小户”一期产品200套在短期内售罄，不少投资者正是看中了带有学位的低总价产品，在实现自住读书的功能之后，能够迅速转手给有学位需求的买家，盘活率高，能够实现功能和资金转换的“双赢”。

可见，在市场的需求下，投资产品开始为有效解决投资市场存在的矛盾进行了改良，也挖掘出了小户型投资产品新的价值点，成为引领投资热潮的主要因素。