好地段为何卖得不好？

在泉州各大新区发展提速、楼盘扎堆的同时，市中心板块这两年的住宅供应也有所增多。然而，在拥有突出地段优势及供应增加的情况下，市中心板块的成交表现却显得颇为平淡。立丹行的统计数据显示，今年前三季度，市中心板块住宅成交备案仅388套，而扣除一些延迟备案多年的项目成交量，更接近实际情况的数据在250套左右，月均成交仅28套。为何占据核心地段的市中心板块去化缓慢?记者对此进行了采访。(黄凌燕)

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月均成交28套 仅占五区总成交4%

市中心板块去化缓慢

我们首先来看1-9月市中心板块的成交数据。来自立丹行的数据显示，今年前三季度，市中心板块住宅成交备案仅388套，而扣除如群盛供销大厦、经典名门等一些老项目延迟备案多年的部分成交，更接近实际情况的数据在250套左右，月均成交仅28套。而同期泉州五区(丰泽、鲤城、洛江、经济开发区、台商区)住宅成交为6097套，月均成交678套，市中心板块成交在其中所占比例仅在4%左右。

剔除部分老项目房源延迟备案的因素，市中心板块有备案成交的在售楼盘主要有9个，分别是优山美地、盛世领墅、浦西万达、富临新天地、兆基光明城、温陵公馆、西湖院子、国贸凯旋门和滨江翡翠中心。这其中，盛世领墅、兆基光明城、西湖院子的住宅成交基本为别墅产品。

而1-9月，市中心板块住宅备案均价为12878元/㎡，受一些延迟签约项目的备案价格偏低影响，该均价低于市区近期实际成交价。按业内人士估算，基本价格应在13000元、14000元左右。如占据1-9月市中心板块成交榜首的项目优山美地，成交91套，月均成交10套左右，成交均价为14809元。

1-9月成交面积排名第二的为盛世领墅，成交均价13400元。紧随其后的是浦西万达广场、富临新天地和兆基光明城。这几大项目为1-9月市中心成交主力。而一些新项目如南益广场、皇族金融中心、开元盛世、福新商厦等，或刚刚开盘销售尚未进入备案，或仍处推广蓄客阶段。其中，9月26日开盘的南益广场更以带精装折后2.5万元/㎡的均价成为泉州房价新高。

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市中心与新区价差较大

高房价导致客群偏窄

相对于新区所卖力宣传的配套、规划，描绘的“繁华指日可待”，市中心的地段优势毋庸置疑，在教育、医疗、商业配套及人流聚集度等方面都已非常成熟。那么，市中心楼盘为何却出现去化缓慢的情况?

冠亚集团营销总监林谋章认为，高房价是制约市中心楼盘成交的一大原因。近期楼市表现较为低迷，几大新区房价略有下调，对比新区高端盘10000元/㎡左右的价格，市中心14000元/㎡的价格要明显高出一截，若是与一些每平方米均价七八千元的刚需项目相比，市中心的住宅价格更是接近翻番。

在当前的淡市之下，购房群体入市积极性本就不高，入市的购房者对房价也非常敏感，因此，市中心的高房价基本把刚需群体排除在外。而即便是众多新政利好推动改善型需求入市，市中心的高房价也让其适应客群只能为高端改善型需求者。然而，在高端客群的抢占上，由于新区并不乏高端项目，再加上这部分群体还可能流向更具升值潜力的厦门置业，市中心板块面临的竞争可谓十分激烈。

此外，泉州新区普遍与市区的距离不是太远，购房者的接受度还比较高。而部分对新区距离较为敏感的客户，则很可能流向虽属新区但距离市中心较近的项目置业，比如冠亚凯旋门、天峰、东海泰禾等。总体而言，市中心的高房价导致其客群偏窄，销售乏力。

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新区发展分流主城区客群

新老之争亦体现外来与本土开发商的PK

对于市中心板块住宅去化较慢的情况，立丹行泉州分公司总经理张志源认为除了高房价之外，还有更深层次的原因。

首先，是客户结构问题，除了林谋章提到的客群偏窄问题之外，张志源认为泉州的城市吸附力不足也是重点。在张志源看来，泉州紧靠厦门，厦门的高吸附力会拉走一部分原属泉州的高端客群。而泉州下辖的晋江、石狮、南安等县级市本身建设得不错，形成了多个中心，这种多中心的格局也导致泉州市区本身的吸附力较差。相对而言，泉州外来的新增人口较少，新城区建设的迅速推进及新城区楼盘的大量涌现实际上是在分流主城区的购房人群。

其次，是新区的建设问题。张志源认为，泉州的新区建设整体比较成功，特别是一些优质教育资源、医疗资源纷纷在新区开设分校、分院，给新区带来良好的配套。而与厦门新老城区距离很远不同，泉州的新区基本围绕市中心开发建设，距离较近，特别在购房群体年轻化的当下，新区的接受度普遍较高。这造成了一个与厦门截然不同的情况出现，在厦门大部分人群置业首选老城区，选择新区是因为老城区房价较高，属于“被挤出去的”。而泉州有不少购房者则是看中新区的前景和配套，“主动出击”迁往新区。

再次，由于市中心格局已基本成型，不适合大拆大建，商圈外移的趋势也比较明显。同时，近年来泉州引入不少品牌开发商进入新区开发，而市中心近年来基本未有土地出让，正在开发或待开发的地块基本都掌握在一些泉州本土开发商手中，所以，新区和市中心之争也从侧面体现了外来品牌开发商和本土开发商的PK。