培育SOHO办公属性 考验开发商

充分发掘和培育SOHO的办公属性将为投资者带来更高价值

与福州、厦门相比，泉州的写字楼市场发展尚不成熟。记者调查发现，泉州仍有很多小型公司选择在住宅小区或商住楼内办公，而市面上的写字楼不少因为建设较早，规划与配套不到位，存在停车困难、办公环境不佳等种种问题。相信随着经济的发展、企业的升级和需求的提升，写字楼、办公楼方面将出现新一轮的建设和“优胜劣汰”的进程。

而从投资的角度看，泉州的写字楼、办公楼价值并未被很好地发掘。近期众多SOHO产品的出现，或可成为办公市场很好的补充。专家指出，充分发掘和培育SOHO的办公属性将为投资者带来更高价值。 (记者 黄凌燕)

SOHO如果作为办公使用，其租金收益和投资价值将优于普通小户型住宅。

除尚未交付使用的万达5A甲级写字楼和近年新建的鲲鹏国际中心等，目前泉州多数办公楼建于2000年之前，设施相对落后，虽地处市中心但交通拥挤，且停车位缺乏，有不少产品还是商住合一，纯办公产品较少。随着产业的发展和企业的升级，办公楼市场的需求将有较大提升，新一轮的升级和“优胜劣汰”已在酝酿之中。

而早期办公楼售价与住宅相差不多，甚至还低于住宅，但目前每平方米40-60元的租金水平已远远优于住宅产品。以田安路外贸大厦为例，该办公楼目前租金约为每平方米50元，150平方米月租金则为7500元。而该区域周边相同面积的住宅目前月租大约在3000-3500元左右。

资料显示，2013年，泉州拥有上市公司近50家，亿元企业1700多家，企业总数超过11万家，可以说，泉州中小企业数量庞大，为SOHO市场的繁荣提供了沃土。

■刘先生的困惑

住宅小区办公不便，早期规划的办公楼规划不完善、停车困难——市场需求决定泉州写字楼市场酝酿提升和发展。

某外贸公司老板刘先生最近在寻找新的办公地点。

早在2001年公司创立不久，刘先生选择在住宅小区里办公。窝了几年之后，刘先生有点郁闷：不断有业主到物业反应，他们公司进出的人太多，影响到周边邻居的生活。其实，刘先生认为这对公司来说也有不便，比如陪客户到公司谈业务，时不时在电梯里遇到穿着睡衣出门的业主，或者爱狗人士出来遛狗，总感觉不太对劲。

于是，2009年，刘先生解除租约，搬到了市区新车站附近某办公楼。然而，问题也很快凸显——该办公楼集合了很多公司，上下班时间电梯挤得跟沙丁鱼罐头似的。更麻烦的是，十几个停车位被几家比较大的公司划走大半作为专属车位后，余下的车位基本抢不到，只好把车停到几百米外的收费停车场，再步行去上班。刘先生说，自己可以克服，但对客户来说，却是很大的不便。在客户多次对此提出不满之后，刘先生不得不酝酿着找下一个办公地点。

由于公司经营得不错，也考虑到保值增值的问题，刘先生也考虑买处属于自己的办公场所。然而，高档写字楼动辄半层一层起售，总价太高，普通办公楼停车位之类的配套又不太完善，所以购买计划只能暂时搁浅。往哪搬去哪买，成了刘先生的困惑。

■被低估的投资价值

因缺乏成熟市场引导，办公楼投资价值被低估。目前投资办公楼，租金收益明显优于住宅。SOHO资金门槛较低，成为办公市场的很好补充，也是普通投资者的重点投资产品。

对于刘先生的困惑，有地产界的朋友建议其考虑购买SOHO产品。

SOHO是介于写字楼与商住楼之间的产品，主要特点是宜商宜住，不限购不限贷，总价较低，分割组合灵活。

除万达、中骏推出了SOHO产品之外，下半年也有多家企业如泰禾、南益、泉商等拟推出SOHO，将出现一波供应潮。

华侨大学工商管理学院教授张向前指出，SOHO产品的投资价值可以将其放在两个维度来考虑，一是市面上SOHO面积较小，有效填补了小户型住宅缺乏的空白;二是由于缺乏成熟的市场引导，目前泉州的办公楼、写字楼价值处于被低估的状态，这两年市面上办公楼、写字楼租金已出现明显涨势，随着市场的培育和发掘，

■商业中心SOHO的优势

如何培育SOHO的办公属性考验开发商。依赖于周边产业和规划，商业中心SOHO投资价值明显优于普通产品。

聚贤庄市场总监蘧宇翔表示，写字楼投资门槛较高。相较而言，SOHO、单身公寓等轻资产投资更适合普通市民。像华大泰禾、润柏大都会都是挑高型产品，买一层用两层，无疑更具优势。

实际上，相对于多数SOHO产品最终作为普通单身公寓使用的情况，如何挖掘和培育SOHO产品的办公属性，是实现SOHO投资价值最大化的根本问题。

要兑现SOHO的办公属性，对项目周边产业和商业环境有着较高的要求。正如蘧宇翔所说，投资SOHO产品，商业中心要优于普通社区，全功能产品要优于普通住宅。

华大泰禾广场下半年酝酿推出的SOHO产品正是依托于其中央商务区的规划，项目除SOHO之外，还规划了泰禾广场和风情商业街“双商业中心”，此外，城市广场、五星级酒店、5A级写字楼、臻品住宅等相关配套，将成为市面上稀缺的地标性商务集群。

泰禾集团泉州公司总经理饶建华接受采访时说，如果将SOHO作为办公使用，从租金收益上看将明显优于小户型产品，而办公产品租赁期一般较长，收益稳定性将会更高。即将推出的泰禾SOHO地处华侨大学对面，地段和交通优势非常明显，而依托于泰禾广场中央商务集群的规划，可以坐享顶级商圈配套，因此，泰禾SOHO在打造成办公产品方面拥有天然优势。此外，为了把泰禾SOHO打造成办公产品，公司方面在外立面装修上完全参照写字楼标准，采用玻璃幕墙搭配干挂石材。同时，舍弃常规大堂的狭窄入口设计，采用9米挑高的酒店式大堂。在停车方面，泰禾广场将设4500个停车位，完全可以满足SOHO业主的商务需求。

饶建华透露，目前已有不少企业前来洽谈整层、半层地购买其SOHO产品。他说，因挑高5米，买一层用两层的特点，泰禾SOHO产品实用面积优于平层SOHO。而想投资大面积办公楼的消费者，更可以考虑购买多套，再依据需要进行打通和改造。像刘先生这类的消费者，购买泰禾SOHO，一方面可以自用，省却租赁办公楼的成本，另一方面可以实现边办公边投资，坐享区域繁荣和市场发展带来的收益。